Beeinflussbarkeit der Bau-Kosten

Beeinflussbarkeit der Erstellungskosten bezogen auf den Projektverlauf

 
Wie lauten einige der „Grundregeln“ des Kostenmanagements?
Und wie sieht die „Denkweise“ eines Kostenplaners aus, wenn er die Bau- / Erstellungskosten für ein Projekt ermittelt ?

Bevor diese Fragen geklärt werden können, sind die Begriffe Erstellungskosten und Lebenszykluskosten zu differenzieren: Die Erstellungskosten sind die Kosten, die für die Erstellung eines Bauwerks bis zur Übergabe an den Eigentümer bzw. Nutzer aufgewendet werden müssen. Bei den Lebenszykluskosten (LCC) werden zusätzlich zu den Erstellungskosten auch alle weiteren Kosten während des gesamten Lebenszyklus’ eines Bauwerks betrachtet. Damit werden alle Kosten von der ersten Planung bis zum Rückbau und der Entsorgung des Bauwerks betrachtet. Beim Nachhaltigkeitsmanagement werden die quantitativen Kosten der Lebenszykluskosten nochmals mit qualitativen Aspekten erweitert, um eine ganzheitliche Betrachtung eines Projektes zu gewährleisten. Heutzutage hat sich in der Gebäudebewirtschaftung der Fokus von der reinen Kostenbetrachtung auf die nachhaltige Wertschöpfung verschoben.

 

Die Beeinflussbarkeit der Bau- / Erstellungskosten ist gerade am Anfang der Planungsphase noch am grössten.

Im nachfolgenden soll insbesondere aufgezeigt werden, welche Parameter bereits in der Konzeptphase zugunsten einer Kostenoptimierung bezogen auf die Erstellung berücksichtigt werden sollten. Zu Beginn der Ausführungsphase verhält es sich dann genau umgekehrt: die Beeinflussbarkeit der Kosten (Freiheitsgrad) ist auf ein Minimum beschränkt, während die Ausgaben bzw. die verursachten Kosten sehr schnell ansteigen.

Entwicklung der Kosten im Projektablauf nach SIA

 

 

Einfluss der Planung auf die Bau-Kosten

Die Elementmethode, bei der das Bauvorhaben nach dem Baukastenprinzip in funktionale Elemente unterteilt wird, unterscheidet 4 entwurfsabhängige Kostenfaktoren.

4 entwurfsabhängige Kostenfaktoren:
Gesamtgrösse und deren Verhältnisse zu den Programmanforderungen
Form anhand des Formquotienten = Elementmenge / Grundmenge
Qualität anhand der Einheitspreise
Komplexität des Bauvorhabens.

 

Einflussgrössen mit grosser Wirkung

Konkrete Richtwerte für den Wohnungsbau, über die ein Projekt bereits in der Konzept- bzw. Vorprojektphase auf die Wirtschaftlichkeit überprüft werden kann, sind in der nachfolgenden Tabelle gelistet:

 

  Einflussgrösse Zielwert
Untergeschoss Anteil an gesamter Geschossfläche < 35%
Gebäudeform Gebäudehüllfaktor (Gebäudehülle / EBF) < 1,0
  Verhältnis Gebäudevolumen (SIA 416 / GF) < 3,0
  Verhältnis Rauminhalt (SIA 116) / GF < 3,3
  Kubaturaufwand : Gebäudevolumen (SIA 416) / HNF < 6,0
  Kubaturaufwand : Rauminhalt (SIA 116) / HNF < 6,5
  Fensteranteil an gesamter Fassade < 35%
  einfache rechtwinklige Fassadenabwicklung, je weniger desto besser  
Effizienz des Projektes Verhältnis Aussengeschossfläche / Geschossfläche < 10%
  Verhältnis Hauptnutzfläche / Geschossfläche über Terrain > 78%

 

Einflussgrössen mit mittlerer Wirkung

In der Ausführungsphase des Projektes sind folgende Kriterien von Relevanz:

Einflussgrösse Zielwert
Materialien nachhaltige, günstige Materialien
Ausführungsplanung bekannte, bewährte Details
Detailplanung bekannte, bewährte Details

 

Einflussgrössen mit geringer Wirkung

Der Markt bzw. die Vergabe beeinflusst folgende Kriterien:

Einflussgrösse Zielwert
Zeitpunkt (saisonal) (teilweise)
Auslastung der Unternehmer  

 

Über den gesamten Projektverlauf gesehen

Folgende weitere Aspekte können sich noch kostentreibend auswirken:

Einflussgrösse
Ungenaue Definition von Zielen und Aufgaben (keine Auftragsklärung)
Ungenaue Definition von Randbedingungen
Keine Schnittstellendefinition
Zeiträume zwischen Investitionsentscheidung und Fertigstellung zu kurz
Verschiedene Vorgaben werden nicht umgesetzt
Realisierung weicht von Zielen ab
Entscheidungsorganisation nicht zielgerichtet
Besprechungsunwesen (Telefonat ausreichend?, zielgerichtete Besprechungen)
Unqualifiziertes Personal
Keine zugängliche, vollständige Dokumentation
Ändern der Planung während der Realisierung

 

In der Kostenplanung für Bauwerkskosten können unter Beizug der Flächen und Volumen nach SIA 416, damals SIA 116 (die sogenannte „kubische Berechnung“), erste Kostenschätzungen ermittelt werden. Das Vorgehen gilt als veraltet und das Resultat ist dabei sehr stark von der Erfahrung des Kostenplaners, aufgrund des geschätzten m3-Preises für das gesamte Objekt, abhängig. Die Elementmethode stellt deshalb eine „genauere“ Alternative schon in der Konzeptphase dar, da bei dieser Methode eine Kostentransparenz aufgrund der getrennten Darstellung von Form und Qualität möglich ist,  durch Kostenmodelle unterschiedliche Lösungen schnell und effizient beurteilt werden können, und Fehler, bei der Annahme von Einheitspreisen, sich gegenseitig teilweise ausgleichen. Als Nachteil muss die Umstellung der Elementmethode beim Übergang von der Planungsphase in die Ausführungsphase genannt werden, bei der nicht mehr eine elementorientierte, sondern eine vertragsorientierte Arbeitsgattung (BKP oder eBKP-H) für die Unternehmer benötigt wird.


Quelle: Auszug aus „Bedeutung des PM beim Wandel eines Kleinstunternehmens in ein mittelgrosses Unternehmen“ von Gianni Arcangioli (29.07.2011)

 

Kostensteuerung

Die SIA 102 (2003) sieht für jeden Phasenabschluss eine Kostenermittlung vor. Die Evaluation der Kosten zum Phasenende birgt jedoch die Gefahr, dass bei einer Kostenüberschreitung nicht mehr rechtzeitig reagiert werden kann. Das Kostenziel wird dann verfehlt.

Leistungsphase Kostenermittlung
Strategische Planung Schätzung des Finanzbedarfs
Vorstudie Kostengrobschätzung (KGS)
Vorprojekt Kostenschätzung (KS)
Bauprojekt Kostenvoranschlag (KV)
Ausschreibung  Revidierter Kostenvoranschlag
Realisierung Schlussabrechnung

 

Mit der Kostensteuerung besteht ein Controlling-Tool, mit dem jederzeit der Kostenverlauf eines Projektes überwacht und gesteuert werden kann. Regelmässig und richtig eingesetzt, kann damit zu jedem Zeitpunkt in die Kostenentwicklung des Projektes eingegriffen werden und bei Bedarf mit den geeigneten Massnahmen wieder in Richtung „Kosten-Ziel“ gesteuert werden.

Entwicklung der Kosten mit und ohne Kostensteuerung

 

 


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